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DÉCRYPTAGE - Les causes de l’envolée des prix de l’immobilier et de la pénurie de logements dans le pays nord-américain sont multiples.
À Montréal
Le gouverneur de la Banque du Canada (BOC), Tiff Macklem, est las que les autorités, comme les médias, lui fassent porter les difficultés croissantes des Canadiens pour se loger. Oui, admet-il, «les changements des taux directeurs ont un effet sur les taux hypothécaires et sur la demande en général. Mais la politique monétaire ne peut pas régler les problèmes structurels sous-jacents causés par l’offre insuffisante de logements». Afin de lutter contre l’inflation, qui a atteint 8 % en juin 2022, Tiff Macklem a procédé, comme la quasi-totalité des gouverneurs de banque centrale à travers le monde, à une forte hausse des taux d’intérêt. De 0,25 % en janvier 2022, ces derniers ont grimpé à 5 % en juillet 2023 pour se stabiliser depuis.
Les acteurs économiques ont espéré que l’année 2024 marquerait le signal d’une baisse rapide des taux. Le gouverneur a non seulement maintenu le taux directeur à 5 % en janvier mais il a annoncé que la baisse des taux prendrait du temps. L’inflation s’est bien dégonflée, à 3,4 %. La crise du logement, en revanche, s’aggrave.
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Selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), «en 2030, le Canada aura besoin de 3,5 millions de logements en plus de ceux déjà en construction, pour rétablir l’abordabilité». Ce terme, «abordabilité», employé au Québec, mesure la capacité des ménages à faire face au coût du logement. L’objectif de construction est difficilement atteignable, le Canada n’a construit que 223.000 logements en 2023, soit la moitié du nombre nécessaire. Les mises en chantier ont même diminué par rapport à 2022. Si la crise du logement touche l’ensemble du pays, «c’est en Ontario et en Colombie-Britannique qu’il faudrait construire la grande majorité des 3,5 millions de logements manquants, soit environ 60 %. L’offre de logements n’y a pas suivi le rythme de la demande», précise la SCHL.
La principale conséquence de la pénurie d’habitations se traduit par une hausse vertigineuse des loyers et des prix de l’immobilier ces dernières années. Toujours selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement, le prix moyen d’une maison neuve à Toronto est passé de 1,29 million de dollars (1,2 million d’euros) en décembre 2022 à 1,66 million en décembre 2023.
Les causes de l’envolée des prix et de la pénurie de logements sont multiples, dont l’augmentation du coût des matériaux de construction. Selon la Royal Bank of Canada, «l’indice des prix de la construction résidentielle au Canada a bondi de 51 % depuis le début de la pandémie». Le béton et l’acier ont augmenté respectivement de 55 % et 51 % depuis 2020. Et le prix du bois d’œuvre, très utilisé pour les logements de moins de cinq étages au Canada, a doublé entre 2022 et 2024, en partie à cause des incendies catastrophiques de l’été dernier.
Hausse de l’immigration
Le pays fait aussi face à une pénurie de main-d’œuvre généralisée, en particulier dans le bâtiment, et surtout dans les métiers qualifiés. Il y a, selon les études, 70.000 à 80.000 postes manquent à l’échelle nationale. Et, au seul Québec, qui compte 22 % de la population canadienne, il manquerait 12 000 travailleurs dans la construction.
Mais la cause le plus souvent invoquée par les experts est la hausse incontrôlée de l’immigration ces dernières années. Ottawa a ouvert massivement les vannes depuis 2015, avec l’élection de Justin Trudeau, sans prévoir de logements pour les nouveaux arrivants. Entre 1993 et 2013, en vertu d’une politique d’immigration choisie, le Canada a reçu bon an mal an 250.000 immigrants par an. Leur nombre est passé à 271.000 en 2015, 341.000 en 2019, 434.000 en 2023. Il faut y ajouter environ 2,5 millions d’immigrants temporaires. Le gouvernement libéral a envisagé, avant d’y renoncer, de faire venir jusqu’à un milion d’immigrants par an.
Objectif? Parvenir d’ici 2100 à 100 millions d’habitants, contre 40 millions actuellement, pour faire du Canada une puissance économique. Les Québécois estiment, eux, que la volonté du Canada anglais est de faire disparaître le fait français au pays. Ottawa privilégie l’immigration asiatique, principalement du sous-continent indien. Plusieurs experts de la BOC avaient prévenu depuis longtemps le gouvernement des risques d’une déstabilisation du marché de l’immobilier à cause de l’immigration.
À lire aussi Opportunité de carrière: face à une pénurie de main d’oeuvre, le Canada mise sur l’immigration
La pénurie est telle dans les grands centres qu’elle est devenue un sujet tant économique que politique. Le rival ultraconservateur de Justin Trudeau, Pierre Poilievre, favori pour les élections générales de 2025, fait ses choux gras de l’incapacité du gouvernement à gérer l’insuffisance de logements. «Il y a vingt ou trente ans, on craignait que les immigrants viennent voler les jobs. Aujourd’hui, on commence à s’inquiéter que ceux-ci viennent voler les logements», confiait récemment Yann Hairaud, directeur d’un organisme montréalais d’intégration des immigrants, la Citim. Face à l’impossibilité de construire rapidement de nouvelles habitations, Ottawa multiplie les mesures cosmétiques. Après avoir interdit aux étrangers d’acheter des logements depuis janvier 2023 (une mesure contournée et à l’impact limité), le gouvernement limite le nombre d’étudiants étrangers. Le gouverneur Tiff Macklem se veut rassurant: «Parce que le taux de chômage reste bas, la plupart des gens sont au travail et paient leurs hypothèques.»
À Montréal
Le gouverneur de la Banque du Canada (BOC), Tiff Macklem, est las que les autorités, comme les médias, lui fassent porter les difficultés croissantes des Canadiens pour se loger. Oui, admet-il, «les changements des taux directeurs ont un effet sur les taux hypothécaires et sur la demande en général. Mais la politique monétaire ne peut pas régler les problèmes structurels sous-jacents causés par l’offre insuffisante de logements». Afin de lutter contre l’inflation, qui a atteint 8 % en juin 2022, Tiff Macklem a procédé, comme la quasi-totalité des gouverneurs de banque centrale à travers le monde, à une forte hausse des taux d’intérêt. De 0,25 % en janvier 2022, ces derniers ont grimpé à 5 % en juillet 2023 pour se stabiliser depuis.
Les acteurs économiques ont espéré que l’année 2024 marquerait le signal d’une baisse rapide des taux. Le gouverneur a non seulement maintenu le taux directeur à 5 % en janvier mais il a annoncé que la baisse des taux prendrait du temps. L’inflation s’est bien dégonflée, à 3,4 %. La crise du logement, en revanche, s’aggrave.
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Selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), «en 2030, le Canada aura besoin de 3,5 millions de logements en plus de ceux déjà en construction, pour rétablir l’abordabilité». Ce terme, «abordabilité», employé au Québec, mesure la capacité des ménages à faire face au coût du logement. L’objectif de construction est difficilement atteignable, le Canada n’a construit que 223.000 logements en 2023, soit la moitié du nombre nécessaire. Les mises en chantier ont même diminué par rapport à 2022. Si la crise du logement touche l’ensemble du pays, «c’est en Ontario et en Colombie-Britannique qu’il faudrait construire la grande majorité des 3,5 millions de logements manquants, soit environ 60 %. L’offre de logements n’y a pas suivi le rythme de la demande», précise la SCHL.
L’indice des prix de la construction résidentielle au Canada a bondi de 51 % depuis le début de la pandémie
La Royal Bank of Canada
La Royal Bank of Canada
La principale conséquence de la pénurie d’habitations se traduit par une hausse vertigineuse des loyers et des prix de l’immobilier ces dernières années. Toujours selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement, le prix moyen d’une maison neuve à Toronto est passé de 1,29 million de dollars (1,2 million d’euros) en décembre 2022 à 1,66 million en décembre 2023.
Les causes de l’envolée des prix et de la pénurie de logements sont multiples, dont l’augmentation du coût des matériaux de construction. Selon la Royal Bank of Canada, «l’indice des prix de la construction résidentielle au Canada a bondi de 51 % depuis le début de la pandémie». Le béton et l’acier ont augmenté respectivement de 55 % et 51 % depuis 2020. Et le prix du bois d’œuvre, très utilisé pour les logements de moins de cinq étages au Canada, a doublé entre 2022 et 2024, en partie à cause des incendies catastrophiques de l’été dernier.
Hausse de l’immigration
Le pays fait aussi face à une pénurie de main-d’œuvre généralisée, en particulier dans le bâtiment, et surtout dans les métiers qualifiés. Il y a, selon les études, 70.000 à 80.000 postes manquent à l’échelle nationale. Et, au seul Québec, qui compte 22 % de la population canadienne, il manquerait 12 000 travailleurs dans la construction.
Mais la cause le plus souvent invoquée par les experts est la hausse incontrôlée de l’immigration ces dernières années. Ottawa a ouvert massivement les vannes depuis 2015, avec l’élection de Justin Trudeau, sans prévoir de logements pour les nouveaux arrivants. Entre 1993 et 2013, en vertu d’une politique d’immigration choisie, le Canada a reçu bon an mal an 250.000 immigrants par an. Leur nombre est passé à 271.000 en 2015, 341.000 en 2019, 434.000 en 2023. Il faut y ajouter environ 2,5 millions d’immigrants temporaires. Le gouvernement libéral a envisagé, avant d’y renoncer, de faire venir jusqu’à un milion d’immigrants par an.
Il y a vingt ou trente ans, on craignait que les immigrants viennent voler les jobs. Aujourd’hui, on commence à s’inquiéter que ceux-ci viennent voler les logements
Yann Hairaud, directeur de la Citim, un organisme montréalais d’intégration des immigrants
Yann Hairaud, directeur de la Citim, un organisme montréalais d’intégration des immigrants
Objectif? Parvenir d’ici 2100 à 100 millions d’habitants, contre 40 millions actuellement, pour faire du Canada une puissance économique. Les Québécois estiment, eux, que la volonté du Canada anglais est de faire disparaître le fait français au pays. Ottawa privilégie l’immigration asiatique, principalement du sous-continent indien. Plusieurs experts de la BOC avaient prévenu depuis longtemps le gouvernement des risques d’une déstabilisation du marché de l’immobilier à cause de l’immigration.
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La pénurie est telle dans les grands centres qu’elle est devenue un sujet tant économique que politique. Le rival ultraconservateur de Justin Trudeau, Pierre Poilievre, favori pour les élections générales de 2025, fait ses choux gras de l’incapacité du gouvernement à gérer l’insuffisance de logements. «Il y a vingt ou trente ans, on craignait que les immigrants viennent voler les jobs. Aujourd’hui, on commence à s’inquiéter que ceux-ci viennent voler les logements», confiait récemment Yann Hairaud, directeur d’un organisme montréalais d’intégration des immigrants, la Citim. Face à l’impossibilité de construire rapidement de nouvelles habitations, Ottawa multiplie les mesures cosmétiques. Après avoir interdit aux étrangers d’acheter des logements depuis janvier 2023 (une mesure contournée et à l’impact limité), le gouvernement limite le nombre d’étudiants étrangers. Le gouverneur Tiff Macklem se veut rassurant: «Parce que le taux de chômage reste bas, la plupart des gens sont au travail et paient leurs hypothèques.»
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